1.5級土地開發: 新城新區開啟“預熱”模式

(原文載于中國房地産報)  


[摘要]對于政府而言,1.5級開發相當于把以前的‘排隊式’開發升級為‘齒輪式’開發,有助于縮短建設時長、提前展示區域形象,從而拉動區域土地價值,增加收入。而對于開發商而言,1.5級開發可為開發商節約土地、建安、人力、招商等成本,還可以炒熱自身和周邊地價。

中房報記者  周翔宇 北京報道

 


6月23日,在國土資源部與新華社瞭望周刊共同舉辦的第三屆全國“土地日”座談會上,國土資源部部長胡存智表示,在土地開發利用方式上,要轉變新城新區城市建造模式,推進土地的多功能立體複合利用。

在去年6月6日國土資源部發布《節約集約利用土地規定》(下稱《規定》)後一年時間,再次提及土地集約節約利用和改變土地出讓方式,用意不言自明。

實際上,在中國新城新區的開發過程中,土地利用效率低下、産業培育“存活”困難、空城鬼城現象頻發等問題一直困擾着地方政府和開發商。如何在傳統的一級開發和二級開發之間進行平穩過渡和良好銜接,解決縮短建設時長、拉動區域價值和人氣聚集速度的問題,成為新城新區開發的一大痛點。

“1.5級開發模式将越來越受到政府和開發商的青睐。”世邦魏理仕中國區策略顧問部執行董事王廣強告訴中國房地産報記者,“對于政府而言,1.5級開發相當于把以前的‘排隊式’開發升級為‘齒輪式’開發,有助于縮短建設時長、提前展示區域形象,從而拉動區域土地價值,增加收入。而對于開發商而言,1.5級開發可為開發商節約土地、建安、人力、招商等成本,還可以炒熱自身和周邊地價。這種開發模式可以達到多方共赢。”


滾動開發 提前預熱

1.5級開發是介于一級開發和二級開發之間的一個概念,其狹義概念是指政府以零地價的方式委托給開發商,産權依然屬于政府,在委托時限裡,由開發商實施投資、建設、運營、管理。委托時限過後,包括土地使用權、建築實體等将全部轉回給政府部門,再由政府交給指定的部門或機構經營和管理。

土地1.5級開發更為廣義的概念來源于前海管理局創新性提出的“梯級土地開發模式”。“梯級土地開發模式”共有5級,分為0級、0.5級、1級、1.5級、2級,是前海管理局在全國首創的土地開發模式。

在前海管理局對1.5級開發模式給出的定義中,這種開發模式是根據基礎設施建設情況和土地開發時序,選擇基礎設施完備、土地出讓較慢、土地價值空間高的地塊,采用建設可移動、可生長的建築和設施,開展品牌及影響力活動,挖掘土地價值,形成滾動開發。

“在大片土地的開發過程中,政府可考慮嘗試靈活采用1.5級開發的策略,以達到縮短項目規劃時間的目的。同時,該手段亦有利于政府在土地預熱階段,即與志同道合的開發商或經營商實現提前合作,聯手炒熱自身及周邊土地價值,為将來的二級開發做好準備。”王廣強表示。

先租後讓 靈活多變

在我國其他地區,類似于前海土地1.5級開發這種介于土地一級開發和二級開發之間的概念主要是“先租後讓”。

早在2013年11月,國土資源部發布的《節約集約利用土地規定(草案)》中就指出,市、縣國土資源主管部門在供應工業用地時,可以采取先将國有建設用地使用權租賃給土地使用者,并明确約定在項目正式投産後轉為出讓建設用地使用權的供應方式。

1.5級開發中的土地出讓方式與“先租後讓”相似,前者多為租賃或短期土地使用,使用年限一般為3~8年。

“這種短期租賃,一般位于區域核心位置,區域開發前期,以辦公商業為主,入駐企業以新型産業、體驗型商業業态為主”,王廣強告訴中國房地産報記者。“由于租賃期開發的多為臨時建築,内部空間利用的可變性較大,且無土地指标,土地使用彈性很大。”

不過王廣強同時提到,由于土地權屬等原因,這種借鑒于美國矽谷開發模式的1.5級開發,在國内或許會水土不服,需要靈活運營。

   此外,這種模式需要開發商不斷進行招商,優化商家儲備,以培養穩定客戶群,“非常考驗開發商的後期運營能力”,王廣強補充道。

不難看出,一切願景的實現取決于地産開發商和政府能夠真正理解城市運營的實質,從基因上進行自我修正。前途固然坎坷,所幸從目前萬科轉型“城市配套商”到華夏幸福基業的PPP模式等,從傳統開發商到産業地産企業都已經邁出了第一步。